Cara Menaksir Harga Rumah Bekas Pakai

Pada artikel lain di website ini kita telah mengetahui soal bagaimana kita bisa mengajukan kredit kepada bank dengan menggunakan agunan rumah (sertifikat rumah). Tentu saja pihak bank akan melihat, mengecek langsung kondisi rumah yang jadi agunan tersebut untuk kemudian menentukan berapa besaran pinjaman maksimal yang bisa diperoleh si pemiliki rumah.
Baca: Kredit di Bank dengan Agunan Rumah
Pertanyaannya yang kemudian seringkali diajukan adalah bagaimana kita bisa menaksir harga rumah bekas yang kita miliki? Tentu saja banyak pihak yang membutuhkan informasi mengenai hal ini. Informasi ini berguna baik bagi anda yang mau mengajukan pinjaman dengan agunan rumah, ataupun anda yang hendak menjual atau menyewakan rumah anda.
Pada dasarnya kegiatan menaksir harga rumah bekas ini bisa diperoleh melalui beberapa metode yang berbeda, kendati ditemukan benang merah di tiap metodenya. Apa saja metode tersebut dan bagaimana mereka digunakan? Berikut uraiannya.
:: Metode Nilai Pasar

Metode ini adalah metode paling umum yang digunakan oleh seseorang untuk menghitung harga rumah bekas. Bisa dikatakan, metode ini yang pertama kali terpikirkan ketika orang diminta untuk menghitung harga rumah bekas. Adapun rumus penting yang perlu kita ketahui adalah:
Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Sarana
Karena ini adalah metode paling umum yang digunakan, maka bisa dipastikan anda bisa melakukannya sendiri dalam waktu yang tidak lama. Pertama yang harus dilakukan adalah kita memetakan dulu apa saja komponen rumah tersebut. Misalnya beberapa komponen yang sangat signifikan adalah luas bangunan, luas tanah, bahan lantai, kualitas bangunan, serta lokasi rumah. Perbedaan pada salah satu komponen saja bisa menyebabkan perbedaan harga yang lumayan tinggi.
Untuk mendapatkan nilai dari harga tanah, caranya cukup sederhana. Anda hanya perlu melihat harga pasaran tanah di daerah anda dengan cara survei. Tanyalah secara langsung ke orang-orang yang bertempat tinggal di sekitar lokasi rumah. Tanyalah berapa harga pasaran tanah tersebut. Setelah anda menemukan harga yang berlaku, kemudian kalikan dengan luas tanah yang ada.
Misal, harga tanah di lokasi sekitar rumah adalah Rp 2 juta/meter persegi. Sedangkan luas tanah pada rumah tersebut adalah 100 meter persegi. Maka didapatkan harga tanah adalah 100 m persegi x Rp 2 juta = Rp 200 juta.
Kemudian untuk mendapatkan nilai bangunan, anda memang harus melakukan sejumlah usaha sedikit lebih banyak dibandingkan sebelumnya. Mengapa? Karena bangunan tersebut mengandung komponen yang begitu bervariasi. Maka seringkali tips yang disarankan adalah menanyakan langsung kepada kontraktor perumahan untuk menghitungnya supaya bisa lebih akurat.
Kendati begitu, ada baiknya kita tetap tahu. Pada awalnya kita menggunakan metode yang sama. Misal, luas bangunan yang ada adalah 70 meter persegi dengan harga Rp 2 juta per meter persegi. Kita bisa mendapatkan angka Rp 140 juta dari hasil perkalian tersebut. Namun itu saja tidak cukup, karena masih ada komponen sarana pelengkap yang ada. Misalnya, apa saja fasilitas yang disediakan rumah tersebut, apakah sambungan telepon, sofa, air panas.
Hingga yang seringkali sulit dihitung adalah material rumah. Yang paling terlihat barangkali adalah lantai. Ada rumah yang menggunakan lantai marmer, ada yang keramik biasa, ada keramik mahal, dan lain sebagainya. Komponen tersebut bagaimanapun akan memengaruhi harga rumah. Katakanlah, harga komponen pelengkap itu sekitar Rp 30 juta.
Maka didapatkan nilai pasar = Rp 200 juta + Rp 140 juta + Rp 30 juta = Rp 370 juta.
Nah, jadi menggunakan salah satu metode saja, kita bisa menaksir harga rumah sekitar Rp 370 juta.
:: Metode Perbandingan Harga Pasar

Poin penting dari metode ini sebenarnya sangatlah sederhana—kalau tidak bisa dikatakan terlalu sederhana. Bila pada metode sebelumnya kita melihat harga sebuah rumah dengan cara membedah komponen-komponen rumah tersebut mulai dari harga tanah hingga harga komponen pelengkap. Namun metode ini tidaklah demikian, begitu sederhana saja. Metode ini menganjurkan ketika anda melihat sebuah rumah (atau rumah anda sendiri) anda tinggal mencari harga rumah yang memiliki tipe yang kira-kira sama di sekitar lokasi tersebut. Bila perlu jangan hanya menanyai satu rumah saja, tetapi pilihlah beberapa rumah untuk referensi supaya penghitungan itu lebih mendekati keakuratan yang anda harapkan. Sederhana bukan? Jika pada metode sebelumnya anda benar-benar harus menghitung komponen, pada metode ini anda harus getol melakukan survei.
:: Metode Penghitungan Berdasarkan NJOP Rumah

Metode yang berikut ini termasuk yang jarang digunakan, tetapi baik juga untuk kita ketahui. Perlu diinformasikan terlebih dahulu, NJOP adalah singkatan dari nilai jual objek pajak. Istilah ini muncul dalam peraturan perundang-undangan tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Definisi dari NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Ketika tidak ada transaksi jual beli, besaran NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, ataupun NJOP Pengganti. Biasanya dari NJOP tersebut akan diperoleh informasi berapa meter persegi luas rumah dan tanah, berikut harga per meternya. Namun ada satu hal yang memberatkan kita, yaitu harga yang terpampang di sana seringkali berada di bawah harga pasar. Inilah yang menyebabkan metode ini jadi jarang digunakan untuk menaksir harga rumah.
:: Menggunakan Bantuan Appraisal
Ini adalah metode terakhir yang bisa kami bagikan kepada anda, yaitu menggunakan bantuan profesional yang telah berpengalaman. Seperti yang pada metode pertama tadi kita mengetahui ada metode untuk meminta bantuan kontraktor perumahan untuk menghitung harga rumah. Kali ini kita meminta bantuan appraisal dari pihak bank yang telah terbiasa dan punya pengalaman panjang untnuk menaksir harga rumah. Tentu saja kita perlu membayar jasa orang tersebut dengan harga yang sangat bervariasi. Namun biasanya kita hanya perlu merogoh kocek sebesar Rp 300 ribu hingga Rp 500 ribu untuk satu kali kegiatan penghitungan. Kelebihan yang ditawarkan dari metode ini tentu saja soal kepraktisan dan keakuratan. Pertama, kita tidak harus repot menghitung dan survei sana sini. Kedua, dibandingkan dengan orang yang awam terhadap rumah dan penghitungannya, mereka memang jauh lebih berpengalaman lantaran memang seperti itulah pekerjaan mereka sehari-harinya.
Nah, itu tadi empat macam metode yang bisa kita gunakan untuk menaksir harga rumah bekas pakai. Kendati begitu ada catatan penting untuk kita ketahui soal kegiatan ini dalam rangka menjadikan rumah sebagai agunan pinjaman. Misal, tadi kita mendapat perkiraan harga rumah adalah sekitar Rp 370 juta. Hal pentingnya adalah, rumah tentu saja memiliki nilai depresiasi, katakanlah sebesar Rp 20 juta. Maka sebenarnya harga rumah itu menjadi Rp 350 juta setelah dikurangi dengan depresiasi. Dari harga rumah yang sebesar itu, maksimal pemilik rumah biasanya hanya bisa maksimal mendapatkan pinjaman sebesar 80 persen dari harga rumah. Belum lagi ditambah dengan pertimbangan soal kemampuan utang dari seseorang. Maka meskipun agunan bernilai Rp 350 juta, tidak mungkin pinjamannya bisa sampai seharga agunan tersebut. Bisa jadi anda hanya mendapatkan pinjaman maksimal Rp 200 juta, tergantung dari penghitungan yang dilakukan oleh pihak bank.
Semoga info ini bermanfaat baik bagi anda yang hendak menjadikan rumah sebagai agunan pinjaman, atau bagi anda yang ingin menjual (atau menyewakan) properti anda.

Daftar gratis di Olymp Trade: