Investasi properti akan memberikan keuntungan apabila kita tahu cara memanfaatkannya.  Bahkan apabila kita membeli dengan cicilan, biaya untuk cicilan dapat diperoleh dengan menyewakan properti tersebut.  Saat ini banyak orang yang berinvestasi di bidang rumah kos-kosan.

Jika ingin bisnis rumah kos, maka ada beberapa aspek yang patut diperhatikan.

1). Keamanan baik dari luar maupun dari dalam. Aspek keamanan menjadi faktor utama sebelum membeli rumah kos. Walapun strategis dan murah, tapi jika lokasi nya tidak aman, maka akan sulit kita untuk membeli /membangun rumah kos. Hal keamanan ini menjadi perhatian utama bagi calon penghuni.

Keamanan dari luar, maksudnya gangguan yang datang dari luar, seperti ;
– pembobolan maling dan pencurian
– keluhan dari tetangga
– pihak lain yang ingin masuk tanpa undangan penghuni / pemilik rumah kos.
Keamanan dari dalam, seperti :
– tempat kos dijadikan sarang transaksi narkoba, perjudian, pelacuran.
– tempat pelarian / persembunyian dari seorang kriminal yang sedang dicari pihak yang berwajib.
– terjadi nya kasus pencurian / perkelahian / pertengkaran oleh sesama penghuni
2). Lokasi strategis sesuai dengan pasar yang dituju.
Jika ingin pasar nya adalah mahasiswa / i, maka lokasi harus dekat kampus.  Jika ingin pasar nya  karyawan / karyawati, maka harus dekat perkantoran / pabrik / restoran / hotel. Lokasi juga diusahakan yang bebas banjir dan mudah menjangkau transportasi umum. Pada umumnya, penghuni rumah kos tidak punya kendaraan pribadi, sehingga jarak ke lokasi transportasi umum menjadi hal yang diperhitungkan oleh calon penghuni rumah kos.
3). Design
Harus disesuaikan dengan pasar yang dituju. Seberapa luas kamarnya, berapa banyak listrik yang dibutuhkan, kamar mandi apakah di dalam atau di luar. Design menentukan harga sewa per kamar kos. Semakin besar dan semakin lengkap fasilitas nya, maka akan semakin mahal harga sewa kamar kos tersebut. Design kamar menentukan banyaknya jumlah kamar yang dapat dibangun.
4). Membeli rumah kos sebaiknya mendapat bantuan pihak bank dalam pendanaannya. Adapun fungsi bank dalam membeli rumah kos adalah sebagai berikut :
–   sebagai sumber pendanaan
–   rekan kerja yang membantu pengecekan keabsahan surat-surat rumah.
– mempermudah perhitungan biaya, sehingga design kamar yang dibutuhkan disesuaikan dengan biaya.
Berapa banyak kamar yang hendak dibangun, berapa lengkap fasilitasnya menentukan harga sewa kamar. Pemasukan harus disesuaikan dengan biaya. Berikut contoh ilustrasi perhitungan pemasukan / pengeluaran rumah kos ;
Ada penawaran 4 buah ruko @4 lantai ukuran 15m x 4,5 m dgn harga Ruko per unit Rp 600 juta,- .  Berarti total nilai 4 ruko adalah 2,4 milyar.
Uang muka 30% adalah Rp 720 juta,-
Pinjaman yang diajukan ke bank adalah Rp 1,68 milyar
Cicilan selama 5 tahun dengan bunga 13% effektif, jatuhnya adalah Rp  38,225 juta,-
Luas ruko keseluruhan adalah 4,5m x 15 m x 4 lantai x 4 unit ruko =1080 m2.
Tapi yang dipakai hanya 2,5 lantai sehingga luas yang dapat dipergunakan untuk membuat kamar kos hanya 675 m2.  Sisa luas 1,5 lantai adalah untuk tempat parkir, cucian, kamar pembantu, kantor satpam, kantor administrasi, koridor dan tangga.
Biaya cicilan bank : Rp 38,225 juta,- : 675 m2 = Rp 56.630,-/m2/bulan
Uang muka jika dicicil (bunga 13% effektif) adalah
Rp 16,382 juta/bulan : 675m2  = Rp 24.270,- /m2/bulan

Biaya keamanan dan kebersihan Rp 10 juta,- : 675 m2 = Rp 14.815,-/m2/bulan

Biaya renovasi Rp 300 juta / unit ruko x 4 ruko = Rp 300 juta : 675 m2
= Rp 444.444,-/m2 : 60 bulan = Rp 7.407/bulan

AC + tempat tidur + Lemari + meja + closed kamar mandi
= Rp 6 juta,-/kamar : 60 bulan = Rp 100.000,-/bulan/kamar

Biaya air + listrik per kamar adalah Rp 500.000,-/bulan/kamar
Total biaya per bulan selama 5 tahun ( 60 bulan ) adalah
Rp 95.715/m2 + Rp 607.407/bulan
Ukuran kamar 9 m2 ( 2.25m x 4m) dengan ukuran kamar mandi dalam 1,5m x 2m.
Jumlah kamar yang di dapat : 675m2 : 9m2 = 75 unit kamar kos
Perhitungan jual untuk harga sewa kamar sebesar :
9 m2 x Rp 95.715,-/m2  = Rp    861.435,-
Biaya tetap per bulan    = Rp     607.407,-
Harga modal per kamar = Rp  1.468.842,-
Harga jual sewa kamar  = Rp  1.500.000,-
Diharapkan harga sewa dapat meningkat setiap tahun nya, sehingga kita dapat mulai menikmati keuntungan yang lebih layak di tahun ke dua dan semakin layak di tahun-tahun berikutnya. Pada akhir tahun ke-5, semua modal sudah dapat kembali, dan kita dapat properti ruko tersebut.  Tentu harga ruko tersebut di masa 5 tahun yang akan datang diharapkan meningkat nilai jual nya.  Selamat mencoba….!!! (Harry Gozali)

Daftar gratis di Olymp Trade: